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Der Frankfurter Mietspiegel 2026 macht Dämmung ab 18 cm zum Mietfaktor. Wir erklären, welche neuen Kriterien jetzt für Mieter und Vermieter gelten.
Das Thema Mietspiegel 2026 beschäftigt Frankfurt weiter – und jetzt gibt es neue Details, die Mieter und Vermieter gleichermaßen kennen sollten. Wie wir in einem früheren Beitrag bereits erklärt haben, fließen energetische Merkmale erstmals in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Jetzt liegen konkrete Zahlen und Kriterien auf dem Tisch – und die haben es in sich!
Die Stadt Frankfurt hat bei der Erstellung des Mietspiegels 2026 eine ganze Reihe energetischer Merkmale unter die Lupe genommen. Untersucht wurden unter anderem:
Nicht jedes dieser Merkmale hat es aber automatisch ins fertige Modell geschafft. Voraussetzung waren laut Magistrat: ausreichend viele erfasste Fälle, ein statistisch nachweisbarer Einfluss auf die Miethöhe und sachliche Plausibilität.
Der wohl wichtigste neue Wert ist die Mindestdicke der Außenwanddämmung. Damit eine umfassende Dämmung der Außenwände die Vergleichsmiete positiv beeinflusst, müssen mindestens zwei Drittel der Außenwandfläche mit wenigstens 18 Zentimetern Wärmedämmung ausgestattet sein. Das ist die konkrete Schwelle, ab der Vermieter einen Zuschlag geltend machen können.
Beim Dach gilt eine andere Regel: Bei Gebäuden, die bis 1977 gebaut wurden, muss die Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke mindestens fünf Zentimeter dick sein. Häuser ab Baujahr 1978 erfüllen dieses Kriterium aufgrund der damals bereits geltenden Wärmeschutzstandards grundsätzlich automatisch.
Wärmeschutzverglasung wird ebenfalls als Merkmal berücksichtigt. Konkret: Wohnungen, bei denen mehr als die Hälfte der Fenster dreifach verglast ist, oder Wohnungen mit einer Zweifachverglasung, die mindestens seit 1995 eingebaut ist, profitieren davon.
Der Mietspiegel 2026 schaut aber nicht nur auf das Positive. Auch schlechte energetische Standards werden abgebildet – und können die Vergleichsmiete nach unten drücken. Als einfacher Heizungsstandard gelten zum Beispiel Elektro-Einzelöfen wie Nachtspeicherheizungen oder Einzelöfen, die manuell mit Holz, Kohle, Öl oder Gasflaschen betrieben werden. Auch wenn einzelne Räume einer Wohnung gar nicht beheizbar sind, wirkt sich das aus. Zusätzlich erwies sich die nachträgliche Erneuerung von Steigleitungen für Wasser und Strom als statistisch relevant.
Neben all diesen neuen Details gibt es auch kritische Stimmen. Der Berliner Wohnungsökonom Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica, zweifelt grundsätzlich daran, wie gut ein Mietspiegel die tatsächliche Marktentwicklung noch abbilden kann. „Der Definition nach kann eigentlich der Mietspiegel gar nicht mehr so richtig die Marktentwicklung spiegeln, weil alles, was einfließt, schon vorher reguliert ist“, sagte er anlässlich der Veröffentlichung des Frankfurter Mietspiegels. In die Berechnung fließen Mieten ein, die in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbart oder verändert wurden – und diese seien bereits durch Instrumente wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen beeinflusst.
Ganz klar: Der neue Mietspiegel 2026 macht den energetischen Zustand einer Wohnung zum echten Mietfaktor. Wer in einem gut gedämmten Gebäude mit modernen Fenstern und zeitgemäßer Heizung wohnt, muss sich auf höhere Vergleichsmieten einstellen. Wer dagegen in einer schlecht gedämmten Altbauwohnung mit Nachtspeicheröfen lebt, könnte von niedrigeren Vergleichswerten profitieren – oder aber Druck auf den Vermieter ausüben, zu modernisieren. Der Sound der Weltstadt Frankfurt bleibt spannend – auch auf dem Wohnungsmarkt!
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