Frankfurter Büromarkt 2026: Umsatz halbiert – aber die Mieten steigen weiter!

Der Frankfurter Büromarkt zeigt ein gespaltenes Bild

Frankfurt, wir müssen reden! Der Büromarkt in unserer Mainmetropole hat im ersten Halbjahr 2026 eine ziemlich harte Landung hingelegt. Der Büroflächenumsatz ist um satte 52,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum eingebrochen – auf nur noch rund 173.000 Quadratmeter. Das sind auch 27 Prozent weniger als der langjährige Durchschnitt. Damit liegt Frankfurt im Vergleich der sechs wichtigsten deutschen Büromärkte auf Platz vier – hinter Berlin (373.000 m²), München (354.000 m²) und Hamburg (177.000 m²). Den stärksten Rückgang unter den sechs Standorten verzeichnete dabei ausgerechnet die Mainmetropole.

Warum läuft’s gerade so zäh?

Die Gründe liegen laut BNP Paribas Real Estate auf der Hand: schwache Konjunktur, geopolitische Unsicherheiten und der strukturelle Wandel der Arbeitswelt. Hybride Arbeitsmodelle und lange Abstimmungsprozesse lassen vor allem größere Unternehmen zögern, wenn es um neue Büroflächen geht. Trotzdem heißt es im Frankfurter Marktbericht, die Vermietungspipeline sei weiterhin „gut gefüllt“ – der niedrige Umsatz bilde die tatsächliche Aktivität also nur eingeschränkt ab.

Besonders gefragt sind moderne, ESG-konforme Flächen in zentralen und gut erreichbaren Lagen. BNP-Deutschlandchef Marcus Zorn brachte es auf den Punkt: „Der Nachfragefokus auf moderne, ESG-konforme Flächen bleibt.“ Verträge zwischen 200 und 5.000 Quadratmetern machten ganze 78 Prozent des Frankfurter Flächenumsatzes aus. Der größte Einzelabschluss: eine Eigennutzertransaktion der DZ Bank über 20.800 Quadratmeter im Bankenviertel.

Leerstand sinkt leicht – Mieten steigen trotzdem

Der Leerstand in Frankfurt ist seit dem Jahreswechsel leicht von 1,879 auf 1,824 Millionen Quadratmeter gesunken, die Leerstandsquote liegt nun bei 11,8 Prozent. Nur Düsseldorf hat mit 12,4 Prozent eine noch höhere Quote. Doch obwohl viel Fläche frei steht, werden hochwertige Büros immer teurer: Die Frankfurter Spitzenmiete kletterte binnen eines Jahres um 5,6 Prozent auf 57 Euro je Quadratmeter und Monat. Günstiger als in München (59,50 Euro) – aber teurer als überall sonst in Deutschland. Die Durchschnittsmiete stieg um 1,8 Prozent auf 28,30 Euro.

Der Markt spaltet sich also deutlich: Ältere Gebäude und schlechter angebundene Standorte geraten unter Druck, während moderne Top-Flächen knapp und teuer bleiben. Zur Jahresmitte waren 406.000 Quadratmeter Bürofläche im Bau, davon noch 176.000 Quadratmeter verfügbar – die Vorvermietungsquote lag bei 57 Prozent.

Investmentmarkt dreht richtig auf

Ganz anders sieht es beim Frankfurter Investmentvolumen aus: Das stieg auf rund 600 Millionen Euro – ein Plus von 153 Prozent und der stärkste prozentuale Zuwachs unter den sieben deutschen A-Städten. Büroimmobilien hatten dabei mit 343 Millionen Euro den größten Anteil. Größter Abschluss war der Erwerb des Bürohauses Overture an der Junghofstraße. Allerdings: Kein Deal überstieg die 100-Millionen-Euro-Marke – der Markt bleibt kleinteilig.

Bundesweit wurden Gewerbeimmobilien für 12,3 Milliarden Euro gehandelt, acht Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Für die zweite Jahreshälfte erwartet BNP Paribas Real Estate eine deutliche Belebung: Bis Jahresende hält das Unternehmen einen Büroflächenumsatz von rund 420.000 Quadratmetern für realistisch, die Spitzenmiete könnte erstmals die 60-Euro-Marke knacken – und das Transaktionsvolumen soll die Milliarden-Euro-Schwelle klar überschreiten.

Frankfurt bleibt spannend – auch abseits des Büromarkts

Während der Büromarkt also gerade eher auf Sparflamme köchelt, zeigt Frankfurt in anderen Bereichen richtig Energie. Wer unseren früheren Beitrag zur Kooperation zwischen Löwen Frankfurt und Eintracht Frankfurt gelesen hat, weiß: In der MyZeil und im Eintracht Fanshop können Fans beider Clubs jetzt Löwen-Fanartikel kaufen – sogar mit 10 Prozent Rabatt für Löwen-Dauerkartenvinhaber. Frankfurt bewegt sich eben auf vielen Ebenen – auf dem Immobilienmarkt genauso wie auf dem Parkett des lokalen Fan-Lebens!

Quellen

• Büroflächenumsatz in Frankfurt bricht um mehr als die Hälfte ein – fnp.de
• Löwen Frankfurt trifft Eintracht: Fanartikel jetzt im Shop und in der MyZeil erhältlich! – Radio Frankfurt